Monday, June 3, 2013

Foreign Investment Property in Indonesia

With the emergence of foreign investment and business in Indonesia, many foreign investors need land for buildings for their company. However Indonesian Land Law is quite different to the laws that apply in most other countries. The Act No. 5 of 1960 is the basic law applicable in Indonesia regarding rights over land ownership. With this law, only Indonesian citizens are allowed to own land in Indonesia with freehold title. Foreigners who wish to use or purchase land for whatever purpose need to be aware of these facts and not assume that the legal conventions that apply in their home countries would necessarily apply in Indonesia.

According to the current legislation, foreign investors who want to establish their business in Indonesia can obtain building or land by forming a PMA (Foreign Investment Company) and then obtaining one of the following land rights:

1.  Building Right on Land ( Hak Guna Bangunan – HGB)
The right to build and possess a structure on land owned by others: the duration of right for building is a maximum 30 years, extendible for 20 years (article 30 Act No. by 5/1960). Those who may obtain the right to build deeds are Indonesian citizens and legal entities (such as a PT (limited liability company) established under Indonesian Law and domiciled in Indonesia, either for 100 percent foreign-owned, joint venture or 100 percent Indonesian-owned companies.

2. Right of Use ( Hak Pakai) 
This is the right to use and/or harvest from land directly owned by the estate (rendered by authorized official government deed), or private land (by agreement with the owner of the land). This may be applied to land for use as a building site or for agricultural purposes. The transfer of this right must have local government authorization.

3. Right of Lease of Building ( Hak Sewa) 
A person or Indonesian legal entity has rights to lease another’s land. This right belongs to Indonesian citizens, foreigners, and legal entities (such as PT/limited liability companies) established under Indonesian Law and domiciled in Indonesia or the representative office from a foreign legal entity. The leasee and the lessor can make an agreement regarding these rights.

Purchasing properties (Strata title, Convertible Lease Agreement or indirect purchase)
By the Indonesian Law, a foreigner cannot own land in Indonesia but purchasing an apartment or office space is possible through a strata title deed. The 1996 regulation (No. 41/1996) states that an expatriate who resides in Indonesia or visits the country regularly for business purposes can purchase a house, apartment or condominium, as long as it is not a government subsidized development. The title is only for right of use.
Regulation No. 41/1996 and its implementation as Hak Pakai title is still somewhat unclear in Bali and is not recommended by most lawyers and Notaries in Bali.

Hak Guna Bangunan vs Hak Milik (Freehold title)
Hak Guna Bangunan is only the right to use a building for a fixed period of time, which then has to be extended. The owner of Hak Guna Bangunan land is the Indonesian government. Meanwhile, with Hak Milik title you do actually own the land or the building. Hak Milik does not need to be extended.

Indirect ownership
This system involves an Indonesian citizen acting as the official owner of the property. Foreigner’s interests are protected in a number of ways by agreements made with the Indonesian. The combined effect of the various agreements with the Indonesian will clearly show that the Indonesian has no financial or possessory interest in the property and that the foreigner is the beneficial owner. This arrangement is strictly based on a loan arrangement with the Indonesian.

Recommendation
It is recommended that before making any property purchase or signing any property agreements, foreigners should consult bona fide lawyers who are experts in Indonesian property ownership to understand the legal status of the ownership and prevent and future regrets. It is also important that when you purchase a property, you address tax issues such as payment of PPN or Construction Tax as to who is responsible to pay and the provision of proof of payments.

Source: propertygallerybali.com


YANG PERLU ANDA TAHU TENTANG LEGALITAS PROPERTI SEBELUM MEMBELI

Melebarkan sayap di bisnis perumahan tentu saja menjadi harapan bagi para pengembang. Dalam menentukan lokasi pelebaran sayap pengembang haruslah melihat terlebih dahulu Tata Ruang dan Tata Wilayah daerah mana yang dapat dijadikan lokasi. Pengecekan tata ruang dan wilayah dapat dilakukan ke BAPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah). Setelah mendapat lokasi yang sesuai dengan tata ruang dan wilayah, pengembang bisa mengurus surat perijinan, ke kantor pelayanan perijinan. Setelah itu ke BPN (Badan Pertanahan Negara) untuk mengurus sertifikat pelepasan tanah dari perorangan menjadi atas nama badan usaha (misal : Perusahaan Terbatas –PT), status tanah di sini tidak lagi SHM (Surat Hak Milik) tetapi berubah menjadi SHGB (Surat Hak Guna Bangunan). Setelah itu pengembang haruslah mengurus perijinan ke Dinas KIMPRASWIL untuk berkonsultasi ijin site plan dan dokumen pengelolaan lingkungan. Setelah mendapat ijin site plan maka akan mendapat IMB induk yang menjadi dasar legalitas suatu perumahan.
Kelegalitasan produk menurut PERBUP no 11 tahun 2007, BAB IV pasal 12 mengenai perijinan, pengembang perumahan dalam melakukan pembangunan perumahan wajib memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a. Ijin pemanfaatan tanah atau izin lokasi
b. Perolehan tanah
c. Penyusunan dokumen lingkungan
d. Pengesahan site plan
e. Pemecahan sertifikat
f. Ijin mendirikan bangunan
Berkaitan dengan penerbitan IPPT dalam Perda Sleman No. 19/2001 mewajibkan individu atau badan usaha untuk melakukan perijinan terhadap kegiatan pembangunan fisik atau keperluan lain yang berdampak pada struktur ekonomi, sosial budaya, dan lingkungan. Ada pun tanah yang digunakan adalah tanah yang menurut rencana tata ruang yang diperuntukkan bagi kegiatan tersebut.
IPPT ini kemudian terbagi menjadi beberapa bagian, tergantung peruntukkan tanah tersebut. Ijin lokasi yang dimiliki oleh perusahaan untuk memperoleh tanah guna penanaman modal, yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak dengan batasan keluasan untuk Usaha Pertanian > 25 Ha dan Usaha Non Pertanian > 1 Ha.
Ijin pemanfaatan tanah adalah ijin peruntukan penggunaan tanah yang wajib dimiliki orang pribadi dan atau badan yang akan melaksanakan kegiatan dan atau kegiatan yang mengakibatkan perubahan peruntukan tanah pada bangunan/usaha yang dilakukan. Ijin ini hampir sama dengan ijin Lokasi yang membedakan adalah batasan keluasannya yaitu untuk Usaha Pertanian ≤ 25 Ha dan Usaha Non Pertanian ≤ 1 Ha. Selain itu terdapat ijin lain yang masih dalam lingkup IPPT yaitu Ijin Konsolidasi tanah yang gunanya untuk menigkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam, Ijin Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum serta Ijin Perubahan Penggunaan Tanah atau yang sering disebut Ijin pengeringan. Dokumen-dokumen ini berada di bawah pengelolaan Dinas Pengendalian Pertanahan Daerah / DPPD (sebelumnya BPPD).
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) menjadi tolak ukur akhir dari sebuah legalitas sebuah perumahan. Namun, walau sudah ada IMB konsumen tetap harus kritis menanyakan dokumen-dokumen lain yang bersangkutan dengan legalitas. Dokumen lain yang menjadi salah satu sarat keluarnya IMB adalah sudah keluarnya site plan. Mengenai perijinan site plan developer dituntut lebih pro aktif untuk selalu berkonsultasi dengan KIMPRASWIL untuk mengetahui sejauh mana proses perijinan site plan. Di dalam site plan terdapat beberapa syarat yang harus dipenuhi pengembang. Perbandingan fasum fasos (fasilitas umum – fasilitas sosial) dengan lokasi yang akan dibangun harus sesuai peraturan daerah. Lokasi yang menjual perumahan di bawah 50 kavling perbandingan 30% untuk fasum fasos dan 70% untuk lahan yang boleh dijual. Dan perumahan yang berjumlah di atas 200 kavling perbandingannya 40% – 60%. Fasum dan fasos minimal harus ada taman dan jalan. Jalan lingkungan minimal 4 meter dan tidak boleh buntu. Kavling minimal juga menjadi salah satu sarat terbitnya site plan. Kavling minimal yang ditentukan pemerintah daerah sleman adalah minimal 125 m² untuk daerah luar resapan air hujan dan 200 m² untuk daerah yang berada di kawasan resapan air hujan. Hal ini dilakukan karena Sleman merupakan daerah resapan air hujan untuk kota Jogja dan Bantul, sehingga lahan terbuka sebagai daerah resapan harus benar-benar terjaga.
Setelah site plan sudah diterbitkan maka IMB juga akan terbit. Namun untuk lebih amannya konsumen harus berani mengecek ke KIMPRASWIL dan atau Dinas PU & Perumahan apakah produk ini sudah benar-benar legal. Seperti diungkap Dyah Sardjuningrum Sitawati, Kabid Penataan Pembangunan, Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan, “ Supaya konsumen tidak menjadi korban dari legalitas yang tidak lengkap, konsumen harus mengecek ke pemerintah daerah. Dengan cara menunjukan site plan produk perumahan ke KIMPRASWIL apakah perumahan yang ditawarkan sebuah pengembang sudah legal atau belum.

Reference site:

PANDUAN BAGI ANDA YANG INGIN MENGAJUKAN KPR (KREDIT PERUMAHAN)

Bagi Anda yang berencana membeli rumah secara kredit namun belum tahu seperti apa persyaratannya, berikut ini beberapa persyaratan untuk mendapatkan rumah dengan sistem kredit. Masing-masing jenis pekerjaan berbeda untuk pengumpulan datanya.
Gambaran soal syarat dokumen standar yang biasanya harus dilengkapi saat akan pengajuan kredit (kode menunjukan syarat pada tiap status). Karyawan dengan kode “K”, wiraswasta dengan kode “W” dan professional dengan kode “P”. Dokumen standar terdiri dari :
1. Fotokopi KTP Suami dan Istri [K][W][P]
2. Fotokopi Surat Nikah [K][W][P]
3. Fotokopi Kartu Keluarga [K][W][P]
4. Fotokopi NPWP [K][W][P]
5. Rekening Koran atau tabungan bank 3 bulan terakhir [K][W][P]. Tentu hal ini merupakan dokumen yang dikeluarkan oleh bank di mana gaji atau pendapatan kita disetorkan. Bisa menggunakan beberapa account bank, bila gaji, honor atau pendapatan Anda tersebar ke beberapa bank).
6. Slip Gaji (3 bulan terakhir) [K]: Dokumen yang dikeluarkan oleh perusahaan tempat Anda bekerja. Bila kita bekerja di banyak tempat sekaligus, mintalah slip gaji ke banyak perusahaan tempat Anda bekerja karena setiap slip gaji ini bisa dihitung total income-nya.
7. Surat Keterangan Kerja [K] : Surat yang dikeluarkan oleh perusahaan tempat bekerja. Bisa ditanda tangani oleh otoritas tertinggi atau Kepala Tata Usaha atau Divisi HRD (SDM). Biasanya pihak bank menginginkan jumlah pendapatan bulanan tertera dalam surat keterangan kerja tersebut.
8. Rekening Koran atau Tabungan Bank Perusahaan (3 bulan terakhir) [W] : Dokumen yang dikeluarkan oleh bank setelah terjadi transaksi perusahaan. Akun bank yang dimaksud biasanya atas nama perusahaan, meskipun memungkinkan juga apabila kita menggunakan akun individu dalam berbisnis.
9. Fotokopi Akta Pendirian Perusahaan [W]
10. Fotokopi Tanda Daftar Perusahaan atau TDP [W]
11. Fotokopi Surat Izin Usaha Perdagangan atau SIUP [W]
12. Laporan Keuangan Perusahaan 1 tahun terakhir [W]
13. Surat Ijin Praktek dari Institusi Pemerintah Terkait [P]
Setelah dokumen tersebut diatas di serahkan kepada bank, melalui developer atau pengembang perumahantentunya, pihak bank akan melakukan pengecekan ke Bank Indonesia (BI) berhubungan dengan status Anda (nama Anda).
Tentunya kredibilitas keuangan diuji disini. Kredit akan sulit di setujui bila kita memiliki track record buruk di peminjaman bank, kartu kredit, dan sebagainya.
Setelah itu, pihak bank akan menghubungi kita dan mengabarkan hasil BI checking dengan melakukan konfirmasi dan sedikit interview.
Biasanya pihak bank akan meminta tambahan dokumen apabila dirasa masih ada yang kurang dalam pembuktian kekuatan finansial Anda. Seluruh proses pengiriman dokumen bisa menggunakan email (attachment), jadi tidak perlu menggunakan jalur darat (offline) yang menghabiskan waktu.
Bantu pula pihak bank mengenai dokumen pelengkap yang diminta. Selalu jujurlah kepada mereka terhadap kemampuan finansial Anda. Dan jalinlah komunikasi dengan pihak bank yang membantu Anda mengurus kredit rumah.
Rule umum untuk jumlah pinjaman yang disetujui bank adalah, apabila kekuatan finansial (pendapatan) bulanan Anda 3X jumlah pembayaran kredit bulanan. Jadi, bila cicilan kredit perbulan Rp 5 juta, itu artinya pendapatan perbulan kita minimalis Rp 15 juta.
Dalam tahap ini, pihak bank akan menghubungi lagi apabila pengajuan kredit diterima. Dan mereka biasanya meminta Anda mengisi formulir persetujuan kredit.
Proses terakhir adalah akad kredit. Akad kredit merupakan titik awal dimulainya kredit. Hal yang harus Anda siapkan untuk akal kredit antaralain soal biaya KPR yang nilainya tidak kecil. Bagi Anda yang sudah berkeluarga, jangan lupa membawa pasangan Anda, karena ada dokumen-dokumen yang harus ditandatangani oleh pasangan Anda.
Bulan berikutnya, Anda sudah bisa membayar angsuran bulanan. Artinya, Anda sudah bisa mulai menempati rumah, khususnya bila Anda membeli rumah siap huni.
Sumber – detikfinance